Как изменится ситуация в плане реализации залогового имущества должника

Совершенствование залоговой политики банков и регулирования оценочной деятельности стало одним из основных блоков, которому Касым-Жомарт Токаев уделил отдельное внимание в рамках выступления на VI заседании Национального совета общественного доверия.

В ходе своего выступления он напомнил о трагическом событии, которое произошло в сентябре в Алматы во время принудительного выселения. Как подчеркнул Президент, эта трагедия обнажила необходимость системного решения проблемы неисполнения заемщиками долговых обязательств, несовершенства и непрозрачности изъятия, реализации и неадекватной оценки банками заложенной недвижимости. В ходе озвученных данных прозвучала информация, что более 540 тысяч казахстанцев имеют просроченную более чем на 90 дней задолженность общим объемом 354 миллиарда тенге.

«Необходимо принять взвешенные меры для поддержки заемщиков без ущерба финансовому сектору. Требуется обеспечить гибкость залоговой политики банков второго уровня и усилить регулирование оценочной деятельности. Заемщику должно быть предоставлено право самостоятельной реализации залогового имущества в течение трех месяцев до применения мер принудительного взыскания и дополнительно трех месяцев в рамках исполнительного производства», — подчеркнул Президент.

Какая была проведена работа после озвученного поручения? По данным Премьер-Министра, опубликованным 9 декабря 2021 года, в настоящее время поправки включены в проект закона по вопросам совершенствования бюджетного законодательства. В частности, в целях усиления защиты прав граждан при обращении взыскания на залоговое имущество, в рамках процедур исполнительного производства законопроектом предусматриваются:

—          для недопущения недобросовестных действий и злоупотреблений со стороны кредиторов – установление запрета на участие в торгах по реализации недвижимого имущества кредитора, его работников, аффилированных лиц и признание торгов несостоявшимися, в случае отсутствия в них менее 2-х участников;

—          для ограничения обращения взыскания на жилье граждан – введение повышенного порога незначительности и несоразмерности суммы неисполненного обязательства и периода просрочки к стоимости заложенного имущества по ипотечным займам, обеспеченным жилищем физического лица (сумма неисполненного обязательства повышена с 10 % до 15 %, срок просрочки с 3-х до 6 месяцев);

—          для снижения долговой нагрузки устанавливается обязательность самостоятельной реализации заложенного имущества должником в 3-х месячный срок, как при внесудебной, так и судебной реализации имущества;

—          для недопущения реализации жилья по заниженной стоимости и обеспечения достаточности денег, полученных от реализации залогового имущества на торгах для погашения неисполненных обязательств по ипотечным займам, — повышение нижнего порога цены продажи с торгов залогового имущества с 50 % до 75 % от первоначальной стоимости.

Дополнительно законопроектом расширены основания для списания банковской задолженности после реализации залога. С учетом поправок, в случае продажи в судебном порядке заложенного недвижимого имущества по договору ипотечного жилищного займа, при отсутствии у должника-физического лица иного имущества или доходов, на которые может быть обращено взыскание, превышающих 2-х кратный минимальный размер заработной платы, оставшаяся задолженность будет списана.

Данный законопроект в настоящее время находится на рассмотрении в Мажилисе Парламента.

В целом, по данным Агентства по регулированию и развитию финансового рынка (АРРФР) казахстанские банки за восемь месяцев 2021 года реализовали 190 объектов недвижимости, предоставленных в залог по ипотечным займам физических лиц на сумму 2,7 млрд тенге. За это же время банки реализовали 35 объектов недвижимости на 1,42 млрд тенге, предоставленных в залог по ипотечным займам юрлиц. За 2020 год было реализовано 278 объектов недвижимости на 3,6 млрд тенге по ипотеке физлиц и 48 объектов на 1,47 млрд тенге, предоставленных в обеспечение займов юрлиц.

В целом, можно предположить, что данная проблема со временем будет нарастать в связи с увеличением ипотечного кредитования и спадом реальных доходов населения. Так, по данным Национального Банка, ипотечные кредиты в годовом выражении выросли на 39,5% в октябре текущего года на фоне реализуемых жилищных и ипотечных программ со стороны государства.

В свою очередь, финансист Расул Рысмамбетов считает, что заемщики смогут более эффективно реализовывать свое залоговое имущество.

«Во-первых, они больше в этом заинтересованы, во-вторых, будут пытаться увеличить стоимость имущества, а также не следует упускать из виду, что заемщик хорошо знает свое имущество и сможет его преподнести должным образом. Насколько я знаю, сейчас банки положительно к этому относятся и предлагают заемщикам самостоятельно реализовывать их имущество. Часто складываются ситуации, когда банки приходят к заемщику и предлагают ему продать свое имущество, так как у него образовалась большая задолженность. Но есть отдельные  менеджеры, которые себя ведут некорректно, неэтично и как утверждают сами заемщики, пытаются забрать имущество за бесценок», — говорит финансист.

По его мнению, здесь основной вопрос заключается в правильном выстраивании коммуникаций, когда не только банки должны «бегать» за заемщиками, но и заемщики должны рассказывать о своих проблемах банкам. Это важно, резюмировал Расул Рысмамбетов.


Автор: Мира Мейрамова